„Was wir hier tun, ist nicht in erster Linie ein soziales Projekt – wir folgen vielmehr einem klaren betriebswirtschaftlichen Kalkül!“ Mit deutlichen Worten wischte Oliver Gabrian, Geschäftsführer der LEG Wohnen Düsseldorf GmbH, den Verdacht einer neuen Sozialromantik vom Tisch. „Quartiersmanagement: Stabilisierung benachteiligter Stadtteile – Beispiel Düsseldorf-Garath“ lautete das Thema des jüngsten Jour Fixe des Vereins Düsseldorfer Journalisten, zu dem sich eine Gruppe interessierter Kolleginnen und Kollegen am 27. April in der Freizeitstätte der Düsseldorfer Großwohnsiedlung trafen.
Rund 4.200 Menschen leben derzeit in den 1.347 Zwei- bis Fünfzimmerwohnungen aus den Baujahren 1964 – 69, die die Landesentwicklungsgesellschaft LEG (die überwiegend dem Land NRW gehört) in Garath unterhält. Wie viele Großkomplexe, die in den 60er und 70er Jahren am Stadtrand auf der Grünen Wiese aus dem Boden gestampft wurden, galt die Siedlung Garath zu ihrer Entstehungszeit als modern und zukunftsorientiert: Wohnen in Citynähe, angebunden durch die Autobahn 59 und eine S-Bahn-Haltestelle, boten die überwiegend vier- bis fünfgeschossigen Gebäude zu Beginn der 70er Jahre hohen Wohnkomfort. Heute hat Garath in Düsseldorf einen negativen Ruf. Verschmutzte Waschbetonfassaden, Ballung von problematischen Mietergruppen, Arbeitslosigkeit prägt das Image des Stadtteils.
„Wir haben Anfang des Jahrs 2000 gesagt: Wir müssen jetzt etwas tun, um das endgültige Abrutschen des Viertels zu verhindern“, erläuterte Oliver Gabrian in seinem einführenden Vortrag zum Jour Fixe des VDJ. „Quartiersmanagement“ heißt das Zauberwort, mit dessen Hilfe sich Wohnungsbaugesellschaften überall in Deutschland in den letzten Jahren des Problems der in Beton gegossenen Großsiedlungen angenommen haben. Wie Gabrian darstellte, umfasst der Begriff harte und weiche Faktoren. Über acht Millionen Euro investierte die LEG seit 2001 in das größte Projekt seiner Art im Düsseldorfer Stadtgebiet in die harten, baulichen Maßnahmen: Energetische Sanierung der Gebäude, Erneuerung der Fassaden, Modernisierung der sanitären Anlagen, Neugestaltung von Mietergärten und sozialen Kommunikationsräumen. „Eine echte logistische Herausforderung“, so Gabrian, „die nur funktioniert, wenn sie en bloc durchgeführt wird.“
Von dem Ergebnis überzeugten sich die Kolleginnen und Kollegen des Vereins Düsseldorfer Journalisten in einem Rundgang durch das Quartier. Die neuen, hellen Fassaden blieben bislang von Graffiti-Künstlern verschont, die Siedlung ist sauber und übersichtlich; das Konzept der autofreien Erschließung der Wohnhäuser wurde neu akzentuiert. „Das ist ja richtig schön hier“, staunten nicht wenige der Journalisten, die zugaben, Garath nur vom Vorbeifahren auf der Autobahn zu kennen.
Die bauliche Sanierung ist aber nur der eine Teil eines nachhaltigen Quartiersmanagements. „Ausschlaggebend für den dauerhaften Erfolg sind die weichen Maßnahmen, die wir im Rahmen unseres Quartiersmanagements anbieten“, betonte der Geschäftsführer der LEG Wohnen Düsseldorf. An erster Stelle sei dabei das Belegungsmanagement zu nennen. Zwar seien die Wohnungen sozial gebunden, was den Spielraum der Vermieter natürlich stark einschränke. Dennoch sei es der LEG gelungen, Neumieter in den einzelnen Gebäuderiegeln so auszuwählen, dass stabile Hausgemeinschaften entstehen konnten. „Sie dürfen in ein Gebäude, das überwiegend von älteren Mietern bewohnt wird, eben keine kinderreiche Familie einmieten“, erläuterte Oliver Gabrian. Andere Häuser seien dagegen überwiegend durch Familien belegt, was einer funktionierenden Nachbarschaft überaus dienlich sei. Auch beachte die Landesentwicklungsgesellschaft bei der Vermietung eine gewisse „Migrantenquote“.
Ein wichtiger weicher Faktor ist darüber hinaus eine konsequente Service-Orientierung des Vermieters. Die LEG richtete in Garath ein Mieterbüro ein, dass rund um die Uhr über eine Hotline erreichbar sei. Soziale Angebote für Kinder und Jugendliche – von der Sport-Olympiade über den Besuch eines Streichelzoos bis hin zu Sommer-Freizeitaktivitäten für die Kinder – runden das Programm ab, das entscheidend dazu beigetragen habe, die Mietzufriedenheit zu erhöhen und die Siedlung insgesamt sozial zu stabilisieren. Der Erfolg ist messbar: Die Fluktuation der Mieter in Garath sei mit 6,8 Prozent „extrem niedrig“, so Gabrian. Das bestätigte auch Klaus Mauersberger, der als Bezirksvorsteher für Düsseldorf-Garath aus Sicht des Lokalpolitikers in der abschließenden Diskussion zum Jour Fixe des VDJ nur lobende Worte fand.
Jedes gute Konzept hat natürlich auch einen Schwachpunkt, wie die kritischen Nachfragen der Düsseldorfer Journalisten ergaben. Das Belegungsmanagement führt dazu, dass äußerst problematische Mieter außen vor bleiben – trotz der sozialen Verantwortung, der die LEG als Landestochter unterliegt. Insgesamt bewerteten die Teilnehmer des Jour Fixe des VDJ das Konzept aber als überzeugend. Das Stadtviertel Garath habe durch das Quartiersmanagement eine deutliche Aufwertung und Stabilisierung erfahren. Das neue Konzept sei deshalb eine Maßnahme, die nicht mit Abschluss der baulichen Sanierung der Sieldung ende, so Oliver Gabrian: „Wir haben die Mieterbetreuung und die sozialen Zusatzangebote fest und dauerhaft in unsere betriebswirtschaftliche Planung eingebaut.“
(Text: Christof Rose / Fotos: Rose & Teuber)